Immobilien

Steuern sparen bei Immobilien – unsere 5 Steuertipps

Steuertipps für Unternehmer von Ihrer Kanzlei aus Koblenz
Nach wie vor sind Immobilien ein begehrtes Mittel der Geldanlage – wer kein Fan von Wertpapieren und Aktien ist, investiert trotz seit Jahren steigender Preise gerne in Immobilien. Ob das Studentenappartements sind, Pflegeimmobilien, die klassische Wohnung oder ein Haus – die Möglichkeiten sind nahezu unbegrenzt.
Start > Immobilien > Steuern sparen bei Immobilien – unsere 5 Steuertipps

In unse­rem Umfeld haben wir dabei bereits des Öfte­ren fest­ge­stellt, dass eini­ge ein­fa­che Din­ge dabei nicht berück­sich­tigt wer­den und dadurch teil­wei­se nicht uner­heb­li­che Steu­er­erspar­nis­se ver­schenkt wer­den. Des­halb wol­len wir euch in unse­rem heu­ti­gen Bei­trag fünf ein­fa­che Tipps geben, die euch dabei hel­fen sol­len, mög­lichst hohe Steu­er­erspar­nis­se bei euren Immo­bi­li­en zu erzielen.

Wenn du kei­ne Lust hast, dir den Bei­trag durch­zu­le­sen, schaue unser You­Tube-Video, in dem wir die wich­tigs­ten Inhal­te für dich zusam­men­ge­fasst haben:

Tipp 1

Aufteilung des Kaufpreises auf Grund 

und Boden bzw. Gebäude

Bereits vor dem Kauf der Immo­bi­lie kann schon eini­ges schief gehen. Lei­der haben wir bereits des Öfte­ren die Erfah­rung gemacht, dass Man­dan­ten es bis­lang nicht gewöhnt sind, ihre Steu­er­be­ra­ter bereits vor dem Kauf von Immo­bi­li­en zu infor­mie­ren oder um Rat und Tipps zu bit­ten. Denn da Nota­re sich nicht zwin­gend gut im Steu­er­recht aus­ken­nen, kön­nen steu­er­recht­li­che Hin­wei­se, wie die­ser, von ihnen häu­fig gar nicht gege­ben werden.

Wir arbei­ten mit unse­ren Man­dan­ten jedoch dar­an, von vorn­her­ein in Pla­nun­gen für die Zukunft ein­be­zo­gen zu wer­den, um so jeder­zeit Tipps im Hin­blick auf steu­er­li­che und betriebs­wirt­schaft­li­che Aus­wir­kun­gen geben zu kön­nen, die sonst viel­leicht nicht bedacht werden.
Abschreibung Gebäude
Es wird zwischen Gebäude und Grundstück unterschieden

Abgeschrieben wird nur der Gebäudewert –
das Grundstück nutzt sich steuerlich nicht ab

Bei Wohn­im­mo­bi­li­en wird der Wert des Gebäu­des über die pau­scha­le Nut­zungs­dau­er von 50 Jah­ren abge­schrie­ben, d.h. bei einem Kauf­preis von 350.000 € für (den Gebäu­de­an­teil) einer Woh­nung wirkt sich die jähr­li­che Abschrei­bung mit 7.000 € pro Jahr als Betriebs­aus­ga­be posi­tiv auf die Steu­er­zah­lung aus, da die­se von euren Miet­ein­nah­men abge­zo­gen wird und die Steu­er somit mindert.

Im Jahr der Anschaf­fung muss also euer Steu­er­be­ra­ter oder spä­tes­tens das Finanz­amt ermit­teln, wie sich der Kauf­preis der Immo­bi­lie auf Grund­stück einer­seits und Gebäu­de ande­rer­seits auf­teilt. Denn nur das Gebäu­de wird über die Nut­zungs­dau­er abge­schrie­ben, das Grund­stück nutzt sich steu­er­lich nicht ab.

Rückwirkende Ermittlung der Aufteilung des Kaufpreises durch das Finanzamt

Dazu wird sowohl der Steu­er­be­ra­ter als auch das Finanz­amt zunächst den Kauf­ver­trag anfor­dern. Ist im Kauf­ver­trag jedoch kei­ne Rege­lung dazu ent­hal­ten, ver­wen­det das Finanz­amt ein vor­ge­ge­be­nes Excel-Tool. Auf der Basis bestimm­ter Anga­ben wie z.B. dem Alter des Gebäu­des, des Aus­stat­tungs­stan­dards (Mar­mor­bad vs. Pril­blu­men aus den 70-ern), der Grö­ße etc. wird dann eine Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses vor­ge­nom­men. Wie ihr euch vor­stel­len könnt, wirkt sich die­se Auf­tei­lung des Finanz­amts nicht zwin­gend posi­tiv auf den Anteil aus, den ihr als Betriebs­aus­ga­ben abset­zen könnt um eine nied­ri­ge­re Steu­er­last zu erreichen.

Besser: Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag übernehmen

Besprecht euch bereits vor dem Kauf mit eurem Steu­er­be­ra­ter, um den Kauf­preis rea­lis­tisch auf Grund­stück und Gebäu­de auf­zu­tei­len. Die Auf­tei­lung wird dann in den Notar­ver­trag auf­ge­nom­men und das Finanz­amt ist an die­se Auf­tei­lung gebun­den. Nur wenn die­se Auf­tei­lung offen­sicht­lich unrich­tig ist, ihr also z.B. 90% des Kauf­prei­ses dem Gebäu­de zuord­net, wird das Finanz­amt die Auf­tei­lung anzweifeln.

Immobilie bereits gekauft – ist jetzt noch was „zu retten“?

Wenn ihr nun bereits eine Immo­bi­lie gekauft habt, die Auf­tei­lung nicht im Notar­ver­trag fest­ge­hal­ten wur­de und ihr euch fragt „gibt es jetzt noch was zu ret­ten“ – so müs­sen wir euch lei­der ent­täu­schen. Ist der Notar­ver­trag ein­mal unter­schrie­ben, so war es das und das Finanz­amt wird sich an sei­nem Excel-Tool zur Auf­tei­lung ori­en­tie­ren. Eure ein­zi­ge Mög­lich­keit ist dann, ein Gut­ach­ten zur Wert­ermitt­lung erstel­len zu las­sen – das ist aller­dings schnell mal rela­tiv kostspielig.

Unsere Empfehlung

Denkt an die zutref­fen­de Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses im Notarvertrag.

Tipp 2

Erhaltungsaufwendungen richtig verteilen

Unser zwei­ter Tipp beschäf­tigt sich mit den Instand­hal­tungs­maß­nah­men, die wäh­rend der Nut­zung einer Immo­bi­lie übli­cher­wei­se anfal­len. Sei es die Reno­vie­rung des Bodens, das Strei­chen der Wän­de oder ande­re umfang­rei­che­re Maßnahmen.

Instandhaltung oder Herstellung?

Es ist erst­mal zu unter­schei­den, ob es sich dabei um Instand­hal­tun­gen oder Anschaf­fungs- bzw. Her­stel­lungs­kos­ten handeln.

Die Abgren­zung von Instand­hal­tungs­maß­nah­men auf der einen und Anschaf­fungs-/ Her­stel­lungs­kos­ten auf der ande­ren Sei­te ist hier­bei nicht immer ein­fach ein­zu­ord­nen, son­dern muss anhand ver­schie­de­ner Merk­ma­le steu­er­lich zuge­ord­net wer­den – hier ist also euer Steu­er­be­ra­ter wie­der gefragt.

Instandhaltung
als Auf­wand direkt abzugsfähig
Herstellung
wird über die Nut­zungs­dau­er mit abgeschrieben

Auch Instandhaltungskosten lassen sich auf mehrere Jahre verteilen

Ist die Ein­ord­nung vor­ge­nom­men und ihr habt bei­spiels­wei­se im Jahr 2020 Instand­hal­tungs­kos­ten von 30.000 € für euer Miet­ob­jekt gehabt, so ist im nächs­ten Schritt zu prü­fen, wel­che Opti­on steu­er­lich sinn­vol­ler ist:

Direkt
Instand­hal­tungs­kos­ten direkt im Jahr 2020 voll­stän­dig abziehen
Verteilen
Instand­hal­tungs­kos­ten über 2 bis 5 Jah­re verteilen

Verteilung sinnvoll bei schwächeren Jahren

Sinn­voll ist die Ver­tei­lung ins­be­son­de­re dann, wenn eure Ein­nah­men im lau­fen­den Jahr 2020 ins­ge­samt nied­ri­ger sind als das für die fol­gen­den Jah­re erwar­tet wird. Denn durch die Berück­sich­ti­gung der Kos­ten sinkt euer Steu­er­satz und eure Steu­er­be­las­tung. Wenn die­se jetzt im aktu­el­len Jahr 2020 ohne­hin nicht hoch ist, da ihr z.B. aus eurem Unter­neh­men einen nied­ri­ge­ren Gewinn (-anteil) bekommt oder weil ihr hohe wei­te­re Kos­ten getra­gen habt, die euren Steu­er­satz schon unter euer nor­ma­les Niveau sen­ken dann macht es Sinn, die Instand­hal­tungs­auf­wen­dun­gen für euer Miet­ob­jekt zu verteilen.

Direkter Abzug sinnvoll bei besonders guten Jahren

Im Gegen­zug bedeu­tet das, dass es vor­teil­haf­ter ist, die Auf­wen­dun­gen ins­ge­samt in einem Jahr abzu­zie­hen, wenn ihr ein beson­ders gutes Jahr hat­tet. Wenn ihr also 2020 z.B. aus eurem Unter­neh­men auf­grund eines gro­ßen Auf­trags einen ein­ma­lig höhe­ren Gewinn erzielt, macht es Sinn, die Auf­wen­dun­gen in einer Sum­me im Jahr 2020 abzuziehen.

Tipp 3

Werbungskosten vollständig berücksichtigen

Was fällt euch ein, wenn ihr an abzieh­ba­re Kos­ten im Zusam­men­hang mit eurer Immo­bi­lie denkt?

Mit Sicher­heit eini­ge Klas­si­ker wie die (nicht) umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten für Grund­steu­er, Strom, Schorn­stein­fe­ger etc., die oben ange­spro­che­nen Instand­hal­tungs­auf­wen­dun­gen oder ähnliches.

Oft ver­ges­sen wer­den aber wei­te­re berück­sich­ti­gungs­fä­hi­ge Kos­ten, wie zum Bei­spiel die Fahrt zum Notar beim Kauf der Immo­bi­lie, Fahr­ten zur Immo­bi­lie für Besich­ti­gung (beim Kauf oder Mie­ter­wech­sel) oder auch wei­te­re Ver­wal­tungs­kos­ten im Zusam­men­hang mit eurem Objekt.

Unsere Empfehlung

Geht eure Unter­la­gen durch und über­legt, ob ihr viel­leicht seit Jah­ren bereits Kos­ten nicht berück­sich­tigt habt, die eigent­lich im Zusam­men­hang mit der Immo­bi­lie anfal­len und eure Ein­nah­men aus der Ver­mie­tung min­dern. Denn manch­mal gilt auch im Steu­er­recht „Klein­vieh macht auch Mist“.

Tipp 4

Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich

Ihr habt euer Miet­ob­jekt inzwi­schen eini­ge Jah­re gehal­ten und stellt fest, dass euch der Auf­wand mit den Mie­tern zu kom­mu­ni­zie­ren, eine Neben­kos­ten­ab­rech­nung zu erstel­len oder immer wie­der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten am Objekt durch­zu­füh­ren doch nicht so euer Ding sind?
Oder aber ihr habt eure Immo­bi­lie von Anfang an mit dem Gedan­ken erwor­ben, sie gewinn­brin­gend wie­der zu verkaufen?
Dann ist die Rege­lung im Ein­kom­men­steu­er­ge­setz für euch maß­geb­lich, die regelt, wann eine Ver­äu­ße­rung steu­er­pflich­tig bzw. steu­er­frei ist:

  • A | zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung lie­gen 10 Jahre
  • B | Zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung wur­de die Immo­bi­lie aus­schließ­lich zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt.
  • C | im Jahr der Ver­äu­ße­rung und den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren wur­de 
die Immo­bi­lie zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt

Grund­sätz­lich ist die Ver­äu­ße­rung also steu­er­pflich­tig, wenn zwi­schen der Anschaf­fung und der Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie weni­ger als 10 Jah­re lie­gen. Für die Ermitt­lung des 10-Jah­res-Zeit­raums ist dabei nicht etwa das Datum, zu dem der Kauf­preis auf eurem Kon­to gut­ge­schrie­ben wird maß­geb­lich, son­dern das schuld­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft, also der Zeit­punkt, zu dem der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag beur­kun­det wird.

Die­se Vor­schrift gilt aller­dings nur für Immo­bi­li­en, die sich im Pri­vat­be­sitz befin­det. Immo­bi­li­en im Betriebs­ver­mö­gen eures Unter­neh­mens sind also nicht ein­ge­schlos­sen. Zum Pri­vat­ver­mö­gen zählt bei­spiels­wei­se auch der gemein­schaft­li­che Besitz einer GbR, d.h. eine Immo­bi­li­en-GbR, die ihr gemein­sam mit Drit­ten gegrün­det habt, kann Immo­bi­li­en grund­sätz­lich nach den dar­ge­stell­ten Grund­sät­zen steu­er­frei veräußern.

Besonderheit bei Wohnimmobilien zu eigenen Wohnzwecken

Eine Beson­der­heit gilt hier noch für Immo­bi­li­en, die zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt wur­den und nun steu­er­frei ver­äu­ßert wer­den sol­len (sie­he obi­ger Absatz, Fall B und C).

Im Fall C hat der Bun­des­fi­nanz­hof in einem Urteil aus 2019 ent­schie­den, dass es nicht not­wen­dig ist, dass die Immo­bi­lie in allen drei Jah­ren, also im Jahr der Ver­äu­ße­rung und den bei­den Jah­ren davor ohne Unter­bre­chung zu Wohn­zwe­cken genutzt wur­de. Im Urteils­fall stell­te sich die Situa­ti­on bei­spiels­wei­se fol­gen­der­ma­ßen dar:

Das Gericht ent­schied, dass die Ver­mie­tung im Drei-Jah­res­zeit­raum für die Steu­er­frei­heit unschäd­lich ist, das heißt der Steu­er­pflich­ti­ge konn­te die Immo­bi­lie steu­er­frei verkaufen.

Zu beach­ten ist, dass neben dem rei­nen Ver­kauf wei­te­re Sach­ver­hal­te von die­ser Vor­schrift umfasst sind, wie zum Bei­spiel die Ein­la­ge in das Betriebs­ver­mö­gen einer Gesellschaft.
Wenn ihr die­se Vor­schrift also geschickt nutzt, ist der Wert­zu­wachs, den eure Immo­bi­lie zwi­schen Kauf und Ver­kauf erfah­ren hat steuerfrei.

Habt ihr im Jahr 2010 eine Eigen­tums­woh­nung für 300.000 € erwor­ben, die auf­grund der explo­die­ren­den Immo­bi­li­en­prei­se im Münch­ner Umland inzwi­schen 600.000 € wert ist, könnt ihr also 300.000 € (Ver­kaufs­preis ./. dama­li­ger Kauf­preis) steu­er­frei vereinnahmen.

Hier­bei haben wir die Abschrei­bung, die den dama­li­gen Kauf­preis min­dert ver­ein­fa­chend außer Acht gelassen.

Tipp 5

Familiengesellschaften

In unse­rem letz­ten Tipp geht es nicht nur dar­um, Ein­kom­men­steu­er zu spa­ren son­dern bereits früh­zei­tig die Ver­mö­gens­nach­fol­ge zu pla­nen, um so lang­fris­tig gese­hen auch Schen­kung- bzw. Erb­schaft­steu­er zu sparen.

Auch minderjährige Kinder können den 
Grundfreibetrag nutzen

Hier­für ist es beliebt, eine GbR zu grün­den, an der ein oder bei­de Eltern­tei­le sowie die Kin­der betei­ligt sind. Es ist uner­heb­lich, wie alt die Kin­der dabei sind, das heißt auch ein min­der­jäh­ri­ges Kind kann Gesell­schaf­ter der GbR werden.

Der Vor­teil hier­bei ist, dass die Kin­der noch kei­ne oder nur gerin­ge eige­ne Ein­nah­men erzie­len und somit der steu­er­li­che Grund­frei­be­trag in der Ein­kom­men­steu­er von aktu­ell rund 9.500 € aus­ge­nutzt wer­den kann, um die erziel­ten Miet­ein­künf­te steu­er­frei zu ver­ein­nah­men bzw. zumin­dest die Steu­er­be­las­tung zu senken.

Hier­zu ein Beispiel:

Der Vater grün­det mit sei­nem min­der­jäh­ri­gen Sohn die „Fami­li­en GbR“, in der jeder der Bei­den mit einem Anteil von 50% betei­ligt ist. In der GbR steckt Immo­bi­li­en­ver­mö­gen, das pro Jahr einen Gewinn von 40.000 € abwirft.

Wür­de die Immo­bi­lie aus­schließ­lich dem Vater gehö­ren, erziel­te er 40.000 € Gewinn, die im Rah­men sei­ner jähr­li­chen Ein­kom­men­steu­er­erklä­rung mit sei­nem indi­vi­du­el­len Steu­er­satz besteu­ert wür­de. Je nach­dem wie hoch sein sons­ti­ges Ein­kom­men ist, kann der Steu­er­satz bis zu 42% betra­gen. Für unser Bei­spiel gehen wir davon aus, die Ein­künf­te des Vaters wür­den mit 30% durch­schnitt­li­chem Steu­er­satz besteu­ert, so dass er auf die Ver­mie­tungs­ein­künf­te € 12.000 € Ein­kom­men­steu­er bezahlt.

In der GbR wer­den jetzt ihm und sei­nem Sohn jeweils 20.000 € Gewinn zuge­rech­net. Da sein Sohn in unse­rem Bei­spiel kei­ne wei­te­ren Ein­künf­te erzielt, beträgt sein Steu­er­satz nur knapp 12%, also ca. 2.400 €.

Der Vater ver­steu­ert zusätz­lich zu sei­nem wei­te­ren Ein­kom­men jetzt ledig­lich 20.000 € Gewinn­an­teil aus der GbR. Bei einem Steu­er­satz von jetzt nur noch 26% wer­den beim Vater also noch­mal 5.200 € Ein­kom­men­steu­er fällig.

Ins­ge­samt füh­ren die 40.000 € Gewinn also 7.600 € statt 12.000 € Ein­kom­men­steu­er und es ergibt sich eine Erspar­nis von 4.400 € pro Jahr (bei sonst gleich­blei­ben­den Bedingungen).

Wie oben bereits erwähnt kann die­se Gestal­tung in ver­schie­de­nen Vari­an­ten auch genutzt wer­den, um Nach­fol­ge­pla­nun­gen zu opti­mie­ren und Schen­kung- und Erb­schaft­steu­er zu sparen.

Hier­zu wer­den wir euch in der nächs­ten Woche einen sepa­ra­ten Bei­trag auf dem Blog hoch­la­den und auch ein Video bei You­Tube pos­ten – schaut also auch nächs­te Woche wie­der vorbei.

Zusammenfassung

Wie ihr in unse­ren Tipps gese­hen habt, gibt es im Zusam­men­hang mit Immo­bi­li­en eini­ge Tipps und Tricks, um Steu­ern zu spa­ren. Wie immer gilt, dass der Ein­zel­fall zu betrach­ten ist, um eine steu­er­lich opti­ma­le Gestal­tung emp­feh­len zu können.

Steuerberater Koblenz | Theisen & Weinmüller

Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses, unverbindliches Erstgespräch!

Wir wis­sen, wie es ist, Unternehmer:in zu sein, denn wir sind sel­ber wel­che. Wir las­sen Sie bei Ihren Steu­ern und Ihrem Vor­ha­ben nicht allein.
Termin vereinbaren