Immobilien

Kaufpreisaufteilung bei Immobilien

Beim Kauf von Immobilien gibt es einige Dinge zu beachten. Auch steuerlich sind hierbei bereits vor dem Termin beim Notar wichtige Dinge zu klären. Dazu gehört die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude. Diese ist maßgeblich für den späteren Abzug von Werbungskosten/ Betriebsausgaben in Form von Abschreibungen.
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Gebäu­de im Pri­vat­ver­mö­gen wer­den über einen Zeit­raum von 50 Jah­ren mit 2 % pro Jahr abge­schrie­ben. Bei Gebäu­den im Betriebs­ver­mö­gen erhöht sich die Abschrei­bung auf 3% p.a. bei einem Zeit­raum von 33 Jahren.

Im ers­ten Jahr der Ver­an­la­gung wird der zustän­di­ge Sach­be­ar­bei­ter im Finanz­amt vom Steu­er­pflich­ti­gen oder sei­nem Steu­er­be­ra­ter eini­ge Unter­la­gen anfor­dern. Dazu gehö­ren unter Ande­rem die Bele­ge und Unter­la­gen über die Anschaf­fungs- und Anschaf­fungs­ne­ben­kos­ten der Immo­bi­lie sowie der vom Notar beur­kun­de­te Kaufvertrag.

Excel-Tool zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung

Um den Anteil des Gebäu­des und damit die Bemes­sungs­grund­la­ge für die Abschrei­bung zu ermit­teln, stel­len die obers­ten Finanz­be­hör­den ein Excel-Tool zur Ver­fü­gung. In die­sem wird auf Basis pau­scha­lier­ter Anga­ben eine pro­zen­tua­le Auf­tei­lung des Gesamt­kauf­prei­ses laut Notar­ver­trag auf das Grund­stück und das Gebäu­de ermittelt.

Die Ver­wen­dung die­ses Tools wird von den Finanz­äm­tern aner­kannt und selbst ver­wen­det – führt aber nicht zum steu­er­lich güns­ti­gen Ergeb­nis einer mög­lichst hohen Abschreibungsgrundlage.

Alternativ:

Realistische Aufteilung des Kaufpreises schon im Kaufvertrag

Der Anwen­dung des Tools kann man zuvor­kom­men, indem im nota­ri­ell beur­kun­de­ten Kauf­ver­trag eine rea­lis­ti­sche Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses auf das Grund­stück einer­seits und das Gebäu­de ande­rer­seits getrof­fen wird.

Die­se Auf­tei­lung ist dann ver­bind­lich für das Finanz­amt, sofern die die im Kauf­ver­trag getrof­fe­ne Auf­tei­lung nicht offen­sicht­lich unzu­tref­fend ist, bei­spiels­wei­se 10% auf das Grund­stück und 90% des Kauf­prei­ses auf das Gebäu­de zuge­teilt wird. Möch­te das Finanz­amt von der Auf­tei­lung laut Kauf­ver­trag abwi­chen, wird zunächst auf die abwei­chen­de Auf­tei­lung laut dem pau­scha­len Tool ver­wei­sen. Soll­te man dage­gen wei­ter vor­ge­hen wol­len, wird ein Gut­ach­ter den tat­säch­li­chen Wert der bei­den Bestand­tei­le ermit­teln. Zu die­sem Vor­ge­hen ist beim BFH unter dem Akten­zei­chen IX R 26/19 ein Ver­fah­ren anhängig.

Fazit

Wir emp­feh­len des­halb immer, bereits vor dem Kauf einer Immo­bi­lie einen Steu­er­be­ra­ter zu Rate zu zie­hen, um eine rea­lis­ti­sche Kauf­preis­auf­tei­lung zu ermit­teln und im Notar­ver­trag fest­zu­hal­ten. Damit erspart man sich spä­te­re Ent­täu­schun­gen wenn die Berech­nung der jähr­li­chen Steu­er­erklä­rung einen gerin­ge­ren steu­er­li­chen Vor­teil ergibt als geplant und erhofft.

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