Kaufpreisaufteilung bei Immobilien
Gebäude im Privatvermögen werden über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2 % pro Jahr abgeschrieben. Bei Gebäuden im Betriebsvermögen erhöht sich die Abschreibung auf 3% p.a. bei einem Zeitraum von 33 Jahren.
Im ersten Jahr der Veranlagung wird der zuständige Sachbearbeiter im Finanzamt vom Steuerpflichtigen oder seinem Steuerberater einige Unterlagen anfordern. Dazu gehören unter Anderem die Belege und Unterlagen über die Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten der Immobilie sowie der vom Notar beurkundete Kaufvertrag.
Excel-Tool zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung
Um den Anteil des Gebäudes und damit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zu ermitteln, stellen die obersten Finanzbehörden ein Excel-Tool zur Verfügung. In diesem wird auf Basis pauschalierter Angaben eine prozentuale Aufteilung des Gesamtkaufpreises laut Notarvertrag auf das Grundstück und das Gebäude ermittelt.
Die Verwendung dieses Tools wird von den Finanzämtern anerkannt und selbst verwendet – führt aber nicht zum steuerlich günstigen Ergebnis einer möglichst hohen Abschreibungsgrundlage.
Realistische Aufteilung des Kaufpreises schon im Kaufvertrag
Der Anwendung des Tools kann man zuvorkommen, indem im notariell beurkundeten Kaufvertrag eine realistische Aufteilung des Kaufpreises auf das Grundstück einerseits und das Gebäude andererseits getroffen wird.
Diese Aufteilung ist dann verbindlich für das Finanzamt, sofern die die im Kaufvertrag getroffene Aufteilung nicht offensichtlich unzutreffend ist, beispielsweise 10% auf das Grundstück und 90% des Kaufpreises auf das Gebäude zugeteilt wird. Möchte das Finanzamt von der Aufteilung laut Kaufvertrag abwichen, wird zunächst auf die abweichende Aufteilung laut dem pauschalen Tool verweisen. Sollte man dagegen weiter vorgehen wollen, wird ein Gutachter den tatsächlichen Wert der beiden Bestandteile ermitteln. Zu diesem Vorgehen ist beim BFH unter dem Aktenzeichen IX R 26/19 ein Verfahren anhängig.
Wir empfehlen deshalb immer, bereits vor dem Kauf einer Immobilie einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um eine realistische Kaufpreisaufteilung zu ermitteln und im Notarvertrag festzuhalten. Damit erspart man sich spätere Enttäuschungen wenn die Berechnung der jährlichen Steuererklärung einen geringeren steuerlichen Vorteil ergibt als geplant und erhofft.
